「亡くなった父親の相続財産の中に土地が含まれていたが、相続税はどのくらい発生するのだろうか」「土地を相続する場合、土地の評価価額はどうやって決まっているのだろうか」「不動産相続について体系的に知りたい」。

不動産の相続に関するご相談は多岐にわたりますが、中でも、「現金や有価証券は評価金額も分かりやすいので、相続の話し合いでも揉めることが少ないが、土地や建物などの不動産は評価額が分かりにくいので、相続の話でいつも揉める種になる」というご相談を頂くことがあります。

土地や建物などの不動産を相続する場合、相続税の金額の基になる評価額を算出する方法は、「路線価を用いる方法」と「評価倍率」を求める方法(倍率方式)の2種類が存在します。

原則は、路線価を用いて計算をする必要がありますが、「路線価」は基本的に市街地に定められるので、農村地域など一部地域によっては、路線価が定められていないケースもあります。

そうしたケースにおいては、評価倍率を求めて算出することが認められています。

しかし、いずれの方法を採用したとしても、その算出の過程において必要不可欠な要素があります。

それは「地積」です。

「地積」の数値によって土地の評価額は大きく変動してきます。

ここでは、「地積」についてみていきましょう。

地積とは

そもそも「地積」とは何でしょうか。「地積」とは、その名の通り土地の面積のことです。

財産評価基本通達において、「地積」は「課税時期における実際の面積による」と定められています。

ここでいう課税時期とは、相続税のケースだと死亡日を指します。

地積の種類

主な「地積」の種類としては、以下のようなものが挙げられます。

〇登記地積

登記簿（全部事項証明書）に記載されている地積のことです。

〇台帳地積

固定資産課税台帳に記載されている地積のことです。

〇実測地積(現況地積)

地積測量によって測定した地積のことです。

相続税の申告時に採用する「地積」

ここまで「地積」の定義と種類についてみてきましたが、実際に相続税の申告時には、どの「地積」を使用するのでしょうか。

一般的には、以下のようなステップで使用する「地積」を検討します。

〇実測地積　→　台帳地積　→　登記地積

測量図が存在し実績地積が判明している場合、こちらを使用します。

実績地積が存在しない場合において、台帳地積や登記地積を使用しましょう。

ただし、台帳地積や登記地積の値が、現地でおこなった簡易測量した値と異なる場合、簡易測量した値で申告する場合もあります。

土地の相続は有限会社 経営情報サービスにご相談ください

土地の相続は、金融資産の相続と異なり複雑な論点が存在します。

特にその相続税の金額の算出根拠となる評価額の算定は、「地積」の要素をはじめ、専門的な知識が必要不可欠になります。

従って、不動産相続においては、親族間での争いに発展することも少なくありません。

そのような事態を避けるためにも、不動産の相続を検討する場合は、会計税務の専門家である税理士に相談することをお勧めします。

有限会社 経営情報サービスでは、不動産相続の支援経験が豊富な税理士が多く在籍しております。

不動産の相続でお悩みの皆様は、お気軽にご相談ください。