相続税には土地を取得した場合に、その評価額を大きく下げられる小規模宅地等の特例という制度があります。

今回は、小規模宅地等の特例とは何か、利用する場合の注意点について解説します。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例は、被相続人が所有していた宅地等について、用途ごとに定められた限度面積まで評価額を大幅に減額できる制度です。

相続税の計算において、自宅や事業用の土地は、その価値をそのまま評価すると相続税が非常に高額になり、納税のために住まいや事業の継続を断念せざるを得ない状況が生じかねません。

このような事態を防ぎ、残された家族の生活基盤や事業を守るために、この特例が設けられています。

特例の対象となる宅地は、用途によって大きく3つの区分に分けられており、以下の通りです。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人が実際に住んでいた自宅の敷地が対象となります。

この区分では、330平方メートルまでの面積について、評価額を80パーセント減額することができます。

適用を受けるためには、宅地を取得する人が、被相続人の配偶者であるか、または同居していた親族であるといった一定の要件を満たす必要があります。

配偶者が取得する場合には、同居の有無や所有期間にかかわらず、無条件で特例の適用を受けることができます。

一方、親族が取得する場合には、相続税の申告期限までその家に住み続け、かつ所有し続けることが求められるなど、より詳細な条件が設定されています。

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人が個人で営んでいた事業の用に供されていた土地が対象となります。

また、特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人やその親族が経営する会社の事業の用に供されていた土地を指します。

これらの区分では、400平方メートルまでの面積について、評価額を80パーセント減額することができます。

事業を継承する後継者が、申告期限までその事業を継続し、土地を所有し続けることが適用条件となります。

個人商店の敷地や、自社ビルが建っている土地などがこれに該当し、事業の継続を支えるための重要な措置となっています。

ただし、貸付事業に供されている土地は、この区分には含まれず、別のルールが適用されます。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、被相続人がアパートやマンションの経営、または駐車場の貸し出しなどの貸付事業を行っていた土地が対象となります。

この区分では、200平方メートルまでの面積について、評価額を50パーセント減額することができます。

居住用や事業用と比較すると減額割合は低くなりますが、賃貸不動産を多く所有している相続においては、大きな節税効果を発揮します。

適用のためには、相続人がその貸付事業を申告期限まで継続し、かつ土地を所有し続ける必要があります。

また、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地については、原則として特例の対象から除外されるという制限があるため、早めの対策が求められます。

小規模宅地等の特例を利用する場合の注意点

小規模宅地等の特例を利用する場合の注意点として次のようなものが考えられます。

取得者によって要件が異なる

小規模宅地等の特例を利用するにあたって注意すべきこととして、宅地等の取得者が誰かによって適用の可否が決まるという点です。

配偶者が取得する場合は最も要件が緩やかですが、同居していない親族が取得する場合には、過去3年間に自己または配偶者が所有する家に住んだことがないなどの厳しい条件があります。

また、申告期限までにその宅地等をどのように利用しているか、そして継続して保有しているかも重要な要件となります。

特例を受けるつもりで土地を相続したものの、申告期限前に売却してしまったり、用途を変更してしまったりすると、適用が受けられなくなる危険性があります。

あらかじめ、取得後の利用計画を明確にしておくことが大切です。

併用する場合合計面積を限度内におさめる必要がある

相続財産の中に、自宅とアパートあるいは店舗など、複数の対象宅地がある場合には、それらを併用して特例を受けることができます。

特に、特定居住用と特定事業用は、完全併用が認められており、最大で730平方メートルまで80パーセント減額を受けることが可能です。

ただし、区分ごとに限度面積が定められており、併用する場合は合計面積が一定の限度内におさまるように計算しなければならない点には注意が必要です。

二次相続を考慮する必要がある

小規模宅地等の特例を利用する注意点として、目先の相続税だけでなく、将来発生する二次相続を考慮する必要があります。

配偶者が特例を適用して自宅を相続すれば、配偶者控除との組み合わせで相続税は大幅に低くすることが可能です。

しかし、その配偶者が亡くなった際の二次相続では、配偶者の固有の財産と今回引き継いだ財産が合算され、子どもたちが多額の相続税を課される可能性があります。

配偶者が取得するのではなく、最初から子どもが特例を利用して自宅を引き継いだ方が、トータルの納税額が少なくなるケースもあります。

家族全体の将来の資産移転を見据え、一次相続と二次相続のバランスを考えた分割案を作成することが求められます。

まとめ

今回は小規模宅地等の特例とは何か、また利用する場合の注意点などについて解説しました。

この特例は相続税を低くすることができる一方、相続税の申告が複雑になることがあります。

不安な方は税理士に相談することを検討してください。